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Les vacances sont un moment propice pour s’évader. Maison de campagne, pied-à-terre côté mer ou montagne, la résidence secondaire fait rêver de nombreux français et pour beaucoup, elle a une réelle valeur affective lorsqu’elle se transmet de génération en génération. Pour autant, de nombreuses questions juridiques et fiscales sont à se poser lorsqu’on envisage d’acquérir une résidence secondaire, voire de la louer lorsqu’elle est inoccupée.
Véritable coup de cœur ou s’inscrivant dans une stratégie patrimoniale plus globale, l’acquisition d’une résidence secondaire est un acte à ne pas prendre à la légère car elle engendre souvent des coûts non négligeables et n’offre aucun avantage fiscal spécifique. Outre le prix de vente, le coût du crédit, les taxes foncières et d’habitation (souvent majorées en zone tendue), l’assurance, l’entretien, les charges de copropriété voire l’impact sur l’impôt sur la fortune immobilière viennent grever le budget. De facto, acquérir une résidence secondaire doit être mûrement réfléchie.
Afin de compenser les dépenses engendrées, de nombreux ménages se tournent vers la location meublée saisonnière pour générer des revenus lors des périodes où ils n’occupent pas leur bien et ce, sans les contraintes d’une location à long terme. Dans certaines situations, les revenus générés sont supérieurs aux charges et permettent même de se constituer un supplément de revenus.
Flexibilité et perspective de gain sont autant d’atouts que les propriétaires d’une résidence secondaire ont également bien intégrés, participant au boom des locations saisonnières touristiques depuis une dizaine d’années, facilité il est vrai, par le développement des plateformes numériques. Corrélativement, la pénurie d’offres de résidences principales n’a cessé de croître, notamment en zone touristique ou tendue, incitant collectivités locales et législateur à prendre des mesures pour minorer l’intérêt fiscal des locations meublées saisonnières et encadrer drastiquement ces locations (durée de location limitée, autorisation à solliciter à la mairie, éventuel changement d’usage etc.).
Aussi, avant toute mise en location saisonnière, il faudra donc accomplir un ensemble de formalités et s’assurer en premier lieu, pour les appartements, que le règlement de copropriété autorise le meublé de tourisme. A titre d’exemple, une clause « d'habitation exclusivement bourgeoise » interdira la location meublée.
Détenir une résidence secondaire a pour finalité première la jouissance du bien, de facto, l’acquisition en direct reste le mode d’acquisition privilégié. Le bien est utilisé pendant les week-ends ou vacances et parfois loué en meublé saisonnier pendant quelques semaines.
L'achat en direct est le plus simple. Il n’y a pas de société à créer, donc sans aucun formalisme particulier à prévoir, ni coût à supporter. Cependant, en cas de décès, l’un des inconvénients majeurs d’une acquisition en direct, par rapport à l’acquisition via une SCI, est que les héritiers se retrouveront propriétaires indivis de la résidence secondaire. Une indivision est contraignante, car toutes les décisions doivent être prises de façon collégiale.
Même si votre résidence secondaire n’est louée que quelques jours par an, les recettes perçues à ce titre seront à déclarer au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux (voire aux cotisations sociales le cas échéant). Si la location saisonnière est confiée à une plateforme, cette dernière communiquera à l’administration fiscale les revenus versés à ce titre.
En préambule et dès le début de votre activité, il vous faudra la déclarer et réaliser des démarches :
Un accusé-réception est délivré et comprend un numéro d’enregistrement, numéro qui doit apparaître dans l’annonce ou l’offre de location.
A compter d’une date ultérieurement fixée par décret (et au plus tard le 20 mai 2026), toute location touristique devra faire l'objet d'une déclaration préalable d'enregistrement auprès d’un téléservice national.
À partir de 2025, les communes pourront limiter à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes (au lieu de 120 jours aujourd'hui). Une amende civile de 15 000 € pourra être appliquée en cas de dépassement du nombre de jours de location autorisé sur la commune.
Quant à la fiscalité, c’est le régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) qui aura vocation à s’appliquer.
L’activité de location meublée, qu’elle soit saisonnière ou non, est considérée sur le plan fiscal comme une activité commerciale. Aussi, les revenus générés par la location saisonnière ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) taxés à ce titre à l’impôt sur le revenu.
Il existe deux régimes d’imposition :
Les intérêts d’emprunt et l’amortissement sont déductibles au prorata de la durée globale des locations saisonnières.
Ce régime suppose donc de tenir une comptabilité. L'option pour le régime réel doit être exercée au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus. La période de validité de l'option est fixée à un an. L'option est reconduite tacitement chaque année pour un an, tant que l’option s’applique.
Remarques sur la taxe de séjours et sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : Attention, en location de courte durée, les locataires doivent s’acquitter de la taxe de séjour. Toutefois, si vous passez par une plateforme de réservation comme Airbnb, cette taxe sera récupérée directement par la plateforme. De plus, si votre patrimoine immobilier est important, il se peut également que vous soyez assujetti au paiement de l’IFI car les biens mis en location sont également inclus dans le calcul de celle-ci.
L’usufruitier, qui perçoit les revenus du bien immobilier n’est plus titulaire que d’un droit d’occupation ou d’un droit au revenu et n’est plus le véritable propriétaire. A ce titre, il ne peut plus amortir la pleine propriété du bien, mais pourra, en revanche, amortir la valeur de l’usufruit viager (point confirmé par un arrêt du 24 avril 2019 du Conseil d’Etat n° 419912). Il est également possible de déterminer une durée d’amortissement, soit égale à la durée du démembrement en cas d’opération à durée déterminée, soit calculée selon les données statistiques d’espérance de vie de l’INSEE quand le démembrement est viager.
La valeur d’usufruit étant inférieure à la valeur globale de l’immeuble, dans ce contexte précis.
A contrario, dans le régime micro BIC, le démembrement n’a aucune incidence sur le taux de l’abattement.
Les revenus issus de la location saisonnière sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,20%.
Dans l’hypothèse où ils excéderaient 23 000 €, ils seraient alors soumis aux cotisations sociales (dont le taux varie entre 20 % et 43 %). Il faudra veiller à indiquer sur la déclaration de revenus le montant des recettes concernées. Ce point sera à étudier en amont notamment si vous exercez par ailleurs une activité non salariée.
Vous pourriez également être assujetti à la contribution économique territoriale (CET).
Dans l’hypothèse d’une revente, c’est la plus-value des particuliers qui s’appliquera, laquelle sera donc taxable à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,20%. Dans le cadre du régime réel d'imposition, les amortissements déduits pendant la période de location meublée saisonnière sont pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière, ils minorent le prix d’acquisition du bien. Les abattements pour durée de détention restent toutefois applicables (exonération totale au-delà de 30 ans de détention) – report vers les chiffres clés de la fiscalité et du guide fiscal 2025
Dans une optique de facilité de gestion lorsque l’acquisition se fait à plusieurs ou dans une réflexion de transmission du patrimoine, choisir la SCI peut se révéler être une solution intéressante, sous réserve d’avoir bien intégré ses avantages et inconvénients.
Créer une SCI pour acheter un appartement permet aux associés de faciliter la transmission ultérieure du bien immobilier. La SCI permet d’anticiper la succession. La création d’une SCI familiale est généralement préconisée pour éviter la détention d’un bien immobilier en direct, sous forme d’indivision. De plus, l’achat d’un bien en SCI familiale permet à des parents d’impliquer leurs enfants dans la construction de leur projet d’investissement immobilier.
S’il est aisé de créer une SCI, les démarches administratives restent parfois contraignantes tant pour la création que pour la gestion.
En outre, la constitution d’une SCI nécessite la rédaction de statuts appropriés à chaque situation personnelle avec une attention toute particulière souhaitable quant à la rédaction de l’objet social, des agréments pour les futures cessions de parts et la gérance. De même, il convient d’organiser chaque année une assemblée générale et de tenir une comptabilité.
La responsabilité des associés étant indéfinie dans ce type de structure, le patrimoine personnel de chacun est engagé au prorata de sa participation au capital social. Par conséquent, chaque associé devra contribuer au remboursement des éventuelles dettes contractées par la SCI, en fonction du nombre de parts détenues. En SCI, la résidence secondaire peut être mise gratuitement à disposition des associés si les statuts le prévoient ou être proposée à la location saisonnière.
Sauf option pour l’impôt sur les sociétés (IS), la mise à disposition gratuite du bien détenu par la société pour la jouissance personnelle des associés n’entrainera aucune conséquence fiscale. En revanche, la location saisonnière pourrait s’avérer plus problématique fiscalement. En effet, si la location d’un bien immobilier est une activité civile sur le plan juridique, la location en meublée doit être regardée comme l’exercice d’une activité commerciale au sens fiscal, entrainant une imposition de plein droit à l’IS. L’imposition à l’IS permet pour la société d’amortir le bien et d’être imposée sur une base plus faible au taux de 15% jusqu’à 42 500 € de recettes et 25% au-delà.
En revanche, pour appréhender les revenus issus de la location, il faudra non seulement que le résultat comptable de la société soit positif, mais également le verser sous forme de dividendes aux associés qui devront alors s’acquitter de la fiscalité sur ces revenus (flat tax au taux de 30% ou option pour le barème progressif de l'impôt + prélèvements sociaux). Par ailleurs la plus-value susceptible d’être générée lors de la revente du bien par la SCI relève du régime de la plus-value professionnelle. Celle-ci est alors calculée en tenant compte des amortissements pratiqués et sans que puisse être appliqué un abattement pour durée de détention. Dans cette hypothèse, si l’immeuble est totalement amorti, la plus-value taxable à l’IS correspond au prix de cession de l’immeuble.
Par ailleurs, l’utilisation de la résidence secondaire par un associé est susceptible d’être qualifiée d’avantage en nature taxable dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. De son côté la SCI à l’IS devrait faire l’objet d’une taxation sur le montant théorique des revenus qu’elle aurait dû percevoir à ce titre.
Acquérir en SCI peut présenter des risques lorsque les associés envisagent même ponctuellement de louer la résidence secondaire quelques semaines par an.
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