Investir dans l’immobilier : ce que vous ne savez peut-être pas sur les SCPI


Investir dans une SCPI : comment ça marche ?


Une Société Civile de Placement Immobilier, communément appelé « SCPI » ou encore « pierre-papier » est un investissement en immobilier qui a vocation à collecter des fonds auprès des investisseurs, dans le but de les investir dans un patrimoine immobilier locatif composé essentiellement de bureaux, commerces, locaux d’activité, habitations, etc.

Une SCPI est agréée et contrôlée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Elle est créée et gérée par une société de gestion spécialisée dans l’administration d’un parc immobilier.

La société de gestion se charge de la sélection, de l’acquisition, de l’entretien, de la mise en location des biens, de la revente ainsi que du versement des revenus potentiels aux associés et ce, au prorata de leur parts investies.


Comment fonctionne une SCPI ?




A qui s’adressent les SCPI ?

Les SCPI s’adressent aux épargnants ayant un objectif d’investissement à long terme, désireux de diversifier leur épargne et qui souhaitent se positionner sur le marché immobilier sans y investir directement afin de mutualiser leur risque. L’investissement dans les parts de SCPI permet de bénéficier de revenus réguliers et de perspectives de revalorisation du capital.

Grâce à l’investissement dans les parts de SCPI, vous pouvez vous constituer un patrimoine progressivement, percevoir des revenus complémentaires pour la retraite, et préparer la transmission du patrimoine.

Quels sont les avantages ?

  • Un budget plus faible que pour un investissement direct dans l’immobilier ;
  • Une mutualisation des risques locatifs grâce à la diversification ;
  • L’expertise d’un professionnel dans le choix des actifs sélectionnés et des locataires ;
  • La possibilité de percevoir des revenus complémentaires.

Quels sont les inconvénients ?

  • Un risque de perte en capital ;
  • Des frais pouvant être relativement élevés et applicable au moment du rachat (de 5 à 12%), en cours de vie (environ 10% des revenus);
  • Des délais de revente des parts qui peuvent être de plusieurs semaines, voire de plusieurs mois ;
  • La perception des revenus n’est pas garantie (variation à la hausse comme à la baisse).

3 raisons de choisir la SCPI


La fiscalité des revenus générés par les SCPI

Les parts de SCPI sont soumises à la même fiscalité que les biens immobiliers détenus en direct. Les loyers sont taxés comme des revenus fonciers et sont donc soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu ainsi qu'aux prélèvements sociaux. Il est possible d'opter pour le régime micro-foncier et bénéficier d'un abattement de 30 % sous certaines conditions (notamment, que les revenus fonciers n'excèdent pas 15 000 euros par an et être propriétaire d'au moins un bien mis en location nue). De plus, les parts de SCPI entrent dans le champ de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), qu'elles soient détenues en direct ou dans un contrat d'assurance-vie.
En cas de revente, les plus-values immobilières sont taxées à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % auquel s'ajoutent, outre les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, une taxe variable selon le montant de la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu si celle-ci est supérieure à 50 000 €.

L’investisseur bénéficie d'un abattement selon la durée de détention des parts. Après 22 ans de détention, il peut profiter d'une exonération partielle (portant sur l'impôt sur le revenu et la contribution complémentaire si cette dernière est applicable, mais hors prélèvements sociaux). L'exonération est totale après 30 ans de détention.

Le financement à crédit des SCPI

Les parts de SCPI peuvent être achetées à l'aide d'un emprunt afin de profiter d'un « effet de levier ». L'effort d'épargne est facilité puisque les mensualités peuvent être remboursées en partie grâce aux revenus encaissés. De plus, vous pouvez déduire vos intérêts d'emprunt des revenus fonciers procurés par la SCPI, sans limitation de montant, ni de durée. Néanmoins, le recours à l'emprunt pour investir dans des SCPI doit être étudié avec attention :

  • Vous ne devez pas tenir compte exclusivement des revenus provenant de la SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à vos obligations de remboursement ;
  • En cas de défaillance au remboursement du prêt consenti, les parts de la SCPI pourraient devoir être vendues, pouvant entraîner une perte de capital;
  • Enfin, en cas de vente de vos parts de la SCPI à un prix décoté, vous devrez compenser la différence éventuelle existant entre le capital restant dû (en vue de rembourser le solde du prêt) et le montant issu de la vente de vos parts.

Les SCPI en assurance-vie

En fonction de votre situation personnelle, il peut être opportun d'étudier la possibilité d'investir dans des parts de SCPI par l'intermédiaire d'un contrat d'assurance-vie ou un contrat de capitalisation afin d'être soumis à la fiscalité de ce placement, d'avoir une diversification grâce à un portefeuille multi-produit, d’avoir une flexibilité dans la constitution de l’épargne. Les revenus de la SCPI sont soit réinvestis dans le contrat, soit font l'objet de retraits soumis à la fiscalité des rachats des contrats d'assurance-vie. Avant d'investir, il conviendra néanmoins de prendre en compte les inconvénients suivants :

  • L'offre de SCPI en assurance-vie est limitée, seuls certains contrats en proposent et les assureurs ont la possibilité de limiter le montant de l'investissement ;
  • Les frais du contrat d'assurance-vie s'ajoutent aux frais de la SCPI.

Quand faut-il privilégier les SCPI à travers un contrat d'assurance-vie ou un contrat de capitalisation ? Si votre tranche marginale d'imposition atteint 30 %, 41 % ou 45 %, l'assurance-vie s'avère un meilleur choix. À l'inverse, si elle est inférieure à 11 %, l'investissement en direct serait plus judicieux.

Dans tous les cas, nous vous invitons à vous rapprocher de votre Banquier Privé ou d'un Conseiller Fiscal pour étudier la solution la plus adaptée à votre situation personnelle.

Les SCPI en démembrement temporaire

Une autre solution patrimoniale consiste, enfin, à acheter la nue-propriété de parts de SCPI dans le cadre d'un démembrement temporaire de propriété. Dans ce cas, vous restez propriétaire des parts mais ne percevez pas de revenus (contrairement à l'usufruitier). Pendant la durée de ce démembrement de propriété (entre 3 et 15 ans), aucun revenu n'est généré, vous ne supportez donc aucune fiscalité. De plus, les parts en nue-propriété n’entrent pas dans l'assiette imposable à l'IFI si vous en êtes redevable. A l'issue de cette opération, vous récupérez la pleine propriété des parts sans frais supplémentaire. Acheter des parts de SCPI en nue-propriété vous permet ainsi de bénéficier d'une décote sur le prix d'achat et de ne pas augmenter votre fiscalité. Cette stratégie peut s'avérer efficace si vous souhaitez, par exemple, constituer des revenus complémentaires lors de la retraite, afin d’aider financièrement un ascendant ou descendant pendant quelques années ou de préparer la transmission du patrimoine.
Avant d'investir, il conviendra néanmoins de prendre en compte le risque de baisse de la valeur du prix de la part à l’issue du démembrement pour le nu-propriétaire.


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