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Avec la remontée des taux d'intérêt, l'inquiétude gagne le marché de l'immobilier. Les investisseurs scrutent particulièrement la collecte et la performance des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), soumises à des fluctuations importantes depuis le début de l’année.
Nos experts analysent les opportunités offertes par ce véhicule d’investissement.
L’évolution des taux d'intérêt depuis mi-2022 a entraîné des ajustements de la valorisation des actifs dans le marché des SCPI. Cette évolution a engendré des baisses de valorisation, dans un premier temps sur les actifs situés en Allemagne et au Royaume-Uni, puis sur certains actifs situés en France. Cette baisse de valorisation est différente en fonction de la typologie d’actifs et s’appréhende actif par actif. Dans ce contexte, l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) a émis des recommandations aux sociétés de gestion de SCPI visant à promouvoir la transparence et à mettre à jour les évaluations immobilières à mi-année 2023. Depuis l'été 2023, plusieurs acteurs majeurs du marché des SCPI ont procédé à des ajustements de leurs valeurs d'actifs, reflétant ainsi les conditions actuelles du marché immobilier. En parallèle, l’activité économique en France et en Europe reste favorable, avec une demande locative robuste, maintenant des loyers conformes aux attentes des investisseurs. Il est essentiel de noter que malgré les fluctuations, les SCPI continuent de jouer leur rôle de diversification et de génération de revenus stable à long terme.
Les conséquences varient en fonction des objectifs et des horizons d'investissement des investisseurs.
A court terme, pour les porteurs de parts, une dévalorisation des actifs en portefeuille détenus par les SCPI engendre une baisse de la valeur de leur investissement en SCPI. Aussi pour les investisseurs qui ont besoin de liquidités à court terme, et qui sollicitent une sortie de ces produits, cela peut entraîner des pertes en capital potentielles en cristallisant les moins-values latentes. Sur les SCPI, la liquidité reste relative étant donné que le sous-jacent est par nature illiquide. Il est donc essentiel pour les investisseurs de bien comprendre leur profil de risque et leurs objectifs d'investissement pour prendre des décisions éclairées.
Pour les nouveaux investisseurs à long terme, la baisse des valorisations des actifs en portefeuille détenus par les SCPI peut représenter une opportunité d'achat à des prix de parts plus attractifs. En effet, le prix de souscription des parts de SCPI oscille dans une fourchette de plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution, valeur qui reflète directement la valorisation "actes-en-mains" du patrimoine à date de la SCPI. Ce mécanisme permet d’avoir une volatilité moindre sur ces produits qui ne font évoluer leur valeur qu’en cas de changement important de valorisation comme cela a été le cas ces derniers mois. Néanmoins, les loyers perçus par les SCPI demeurent constants, continuant d’assurer un rendement régulier.
Tirer son épingle du jeu dans le marché des SCPI nécessite une approche réfléchie. Malgré les défis, il existe des opportunités. Il est essentiel de rester diversifié en investissant dans une gamme de SCPI aux profils différents. Par exemple, les SCPI orientées vers les thématiques de la santé ou de la logistique peuvent offrir une relative stabilité en ces temps incertains. De plus, la prudence dans la sélection des SCPI, en examinant notamment leur gestionnaire, leur portefeuille d'actifs détenus et leur historique de performance, est cruciale. Cette analyse est aujourd’hui faite par les experts produits et solutions chez Milleis Banque Privée qui proposent une sélection de SCPI diversifiée.
Concernant les opportunités d'investissement, malgré les ajustements en cours, le marché des SCPI offre toujours des perspectives de croissance à long terme et de rendement attractif. La part du patrimoine que l’on peut placer dans les SCPI doit correspondre à celle qu’on peut investir à un horizon de long term (durée de détention recommandée de 8 à 10 ans minimum). Outre leur premier rôle de diversification au sein du portefeuille, les SCPI permettent le versement de revenus réguliers et une diversification immobilière (accès à différentes classes d'actifs immobilières mais aussi à différents cycles du marché immobilier). L'investissement en immobilier devient donc facilité, la sélection des actifs en portefeuille détenus par la SCPI est confiée à des professionnels et la gestion totalement déléguée à la société de gestion. En contrepartie, les principaux risques associés à un investissement dans une SCPI comprennent le risque de perte en capital, le risque immobilier et le risque lié à l'utilisation du crédit. De plus, ces investissements sont peu liquidite et peuvent être soumis aux fluctuations du marché immobilier comme on le voit aujourd’hui.
Les scénarios à envisager pour la fin de cette année 2024 dépendent de plusieurs facteurs, notamment l'évolution des taux d'intérêt, la santé économique globale et les mouvements sur les marchés immobiliers européens. Une stabilité des taux d'intérêt pourrait stabiliser les valorisations des actifs détenus en portefeuille par les SCPI, tandis qu'une hausse continue pourrait entraîner de nouvelles corrections. Une approche à long terme permettra de tirer pleinement parti des avantages des SCPI malgré les fluctuations du marché.
La construction de nouveaux bâtiments est de plus en plus encadrée, ce qui a pour effet de valoriser d’autant plus les actifs existants.
En conclusion, malgré un marché immobilier en baisse, par suite de l’évolution des taux d'intérêt, les SCPI continuent de délivrer un rendement stable grâce à une demande locative soutenue. Un focus particulier doit être porté sur la diversification du patrimoine ainsi que sur la diversification des supports d’investissement.
