Déclaration des revenus de location meublée non professionnelle : quelles nouveautés pour 2026 ?

Sylvie Rochu,
Ingénieure Patrimoniale

La location meublée non professionnelle reste un outil attractif de diversification patrimoniale, mais son cadre fiscal a récemment été modifié. Baisse des plafonds du micro‑BIC pour les meublés non classés, diminution de l’abattement forfaitaire ou encore nouvelles règles de calcul des plus-values en cas de revente : ces changements peuvent avoir un impact significatif pour les propriétaires.

Sylvie Rochu, Ingénieur Patrimonial chez Milleis Banque Privée, décrypte ces évolutions et leurs conséquences.

Le régime réel BIC

Le régime réel BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) consiste à être imposé non pas sur un revenu diminué d’un abattement forfaitaire, mais sur votre résultat réel, c’est‑à‑dire vos loyers encaissés diminués de toutes vos charges et amortissements effectivement supportés (intérêts d’emprunt, travaux, frais, etc.).

Ainsi, pour les BIC perçus en 2026, la demande doit être formulée avant mai ou juin 2026, la date limite de dépôt des déclarations d'ensemble n° 2042 sur les revenus 2025 étant variable selon les départements

Aucun formalisme particulier n’est prévu : l’option peut notamment être formulée directement depuis l’espace impots.gouv.fr via la messagerie sécurisée.

Remarque : Pour les BIC perçus en 2025, que vous êtes en train de déclarer le délai de prise d'option est passé. La date limite était en mai/juin 2025. Il n'est donc plus possible de prendre cette option. Bien sûr si vos revenus dépassent le seuil, vous basculez d’office dans le régime réel.

Le régime micro-BIC

Contrairement au régime réel, le régime micro‑BIC consiste à être imposé sur vos loyers bruts après un abattement forfaitaire censé couvrir vos charges, sans que vous ayez à les détailler, ni à tenir une comptabilité complète.

Vous êtes automatiquement soumis à un régime micro sur les revenus perçus si vous ne dépassez pas les seuils suivants : 

Attention nous vous rappelons que le régime micro-BIC évolue pour les locations de meublés non classés dès les revenus 2025 :
Le plafond de revenus a été ramené à 15 000 € au lieu de 77 700 € et l’abattement s’est réduit de 50% à 30%. Ces changements impactent directement les revenus locatifs déclarés en 2026 et peuvent vous faire basculer dans le champ de la déclaration au réel avec une obligation de tenir une comptabilité régulière, sincère et appuyée sur des pièces justificatives.
Afin de conserver le régime du micro sur un montant de loyer plus important, vous pouvez faire classer votre logement auprès d’un organisme agréé (les règles de classement ont été simplifiées par le décret n°2026-14 du 14 janvier 2026).

Vente d’un bien loué en meublé non professionnel (régime réel)

Pour toutes les cessions post 15 février 2025, et ce qu’elle que soit la date d’acquisition du bien ou de mise en location meublée, les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans votre plus-value de cession.

Au regard de la déclaration des plus-values immobilières, les loueurs en meublé relevant du régime micro ne seraient pas concernés par cette réintégration mais aucune confirmation officielle n’a encore été apportée.

Exemple
Bien acheté pour un prix de revient fiscal (y compris les majorations pour frais d’acquisition ou travaux) : 300 000 € il y a 14 ans et revendu 350 000 €

• Amortissements cumulés : 120 000 €
• Plus-value réelle : 50 000 €
• Plus-value fiscale avant abattement pour délai de détention : 170 000 €
  

Au titre de l’impôt sur le revenu
• Abattement pour délai de détention : 54%, donc plus-value nette : 78 200 €
• IR (19%) et taxe sur plus-value supérieure (2%) à 50 k€ = 16 422 €
  

Au titre des prélèvements sociaux
• Abattement pour délai de détention : 14,85%, plus-value nette : 144 755 € à 17,2%
• Prélèvements sociaux = 24 898 €
• Somme des impôts : 41 320 € (Versus 11 693 € avant la réintégration des amortissements)