En quelques mots
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des organismes de placement collectif qui investissent les fonds de leurs clients (vous) dans divers biens immobiliers du secteur tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts...). Elles en assurent la gestion : recherche des locataires, gestion des loyers, gestion des travaux, revente des biens et vous reversent chaque trimestre une quote-part des loyers encaissés, à hauteur du nombre de parts que vous détenez.
Tout comme les SCPI, les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) vous offrent la possibilité d'être copropriétaire de biens immobiliers. A la différence d'une SCPI qui est entièrement composée d'actifs immobiliers, un OPCI est à la fois composé d'actifs immobiliers et d'actifs financiers. Il comprend 60 % minimum d'actifs immobiliers (immeubles, parts ou actions de sociétés immobilières), 5 % minimum de liquidités, le reste étant investi dans des actifs financiers (actions, obligations, etc.).
Les SCPI et les OPCI sont communément appelés "pierre papier".
Pourquoi investir dans la pierre-papier ?
Il s'agit tout d'abord d'un bon moyen de diversifier vos placements. Si vous disposez d'un horizon de placement d'au moins 8 ans, investir dans la pierre-papier peut comporter plusieurs avantages :
- vous investissez avec un budget moins important que pour un achat en direct, dans plusieurs biens et dans différents lieux géographiques (en France ou à l'étranger);
- le risque locatif est mutualisé et donc plus faible qu'avec une acquisition unique;
- les biens sont selectionnés et gérés par des professionnels;
- vous percevez un revenu qui dépend des loyers perçus et du nombre de parts détenues.
En contrepartie, comme pour tout placement financier, l'investissement dans la pierre-papier entraîne de nombreux frais, plus élevés que pour un placement plus classique en titres financiers: frais d'achat, frais de vente, frais de fonctionnement et de gestion, d'exploitation immobilière, de transaction et le cas échéant, droits d'enregistrement et commission de surperformance.
En outre, investir dans la pierre-papier est un placement risqué : ni le rendement, ni le capital ne sont garantis, la valeur du placement évoluant en fonction du marché de l'immobilier. Les revenus locatifs peuvent diminuer (départ de locataires, relocation moins favorable) et la valeur de revente peut être inférieure à la valeur d'acquisition, entrainant ainsi une perte en capital. C'est enfin un placement peu liquide (plus particulièrement pour les SCPI), les délais de sortie du capital peuvent être longs (plusieurs semaines, voire plusieurs mois).
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Pierre, papier... crédit !
Les parts de SCPI peuvent être achetées à l'aide d'un emprunt afin de profiter d'un "effet de levier".
Le recours au crédit peut ainsi vous permettre de déduire vos intérêts d'emprunt des revenus fonciers procurés par la SCPI, sans limitation de montant, ni de durée.
Néanmoins, en ayant recours à l'emprunt pour financer l'acquisition de vos parts de SCPI, vous devez impérativement prêter attention aux points suivants :
- vous ne devez pas tenir compte exclusivement des revenus provenant de la SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à vos obligations de remboursement.
- la durée d'un crédit in fine destiné au financement de parts de SCPI "fiscale", peut ne pas être compatible avec les délais prévisibles de la liquidation de celle-ci, qui peut s'étaler sur plusieurs années. Vous devez dès lors vous informer du délai maximum dans lequel la SCPI peut être liquidée.
- en cas de défaillance dans le remboursement du prêt consenti, les parts de la SCPI pourraient devoir être vendues et entraîner une perte de capital et/ou, s'il s'agit d'une SCPI "fiscale", une perte du bénéfice de l'avantage fiscal accordé.
- en cas de vente des parts de la SCPI à un prix décoté, vous devrez compenser la différence éventuelle existante entre le capital restant dû (en vue de rembourser le solde du prêt) et le montant issu de la vente de vos parts.
Et la fiscalité ?
Les parts de SCPI sont soumises à la même fiscalité que les biens détenus en direct.
Il est également possible de les acquérir par l'intermédiaire d'un contrat d'assurance-vie afin d'être soumis à la fiscalité de ce placement si cela s'avère plus avantageux pour vous.
Une autre solution consiste, enfin, à acheter la nue-propriété de parts de SCPI, dans le cadre d'un démembrement temporaire de propriété. Dans ce cas, vous restez nu propriétaire des parts mais ne percevez pas de revenus (contrairement à l'usufruitier). Pendant la durée de ce démembrement de propriété (entre 5 et 15 ans), aucun revenu n'est généré, vous ne supportez donc aucune fiscalité. De plus, les parts en nue-propriété ne rentrent pas dans l'assiette imposable à l'IFI si vous en êtes redevables. Au terme, vous devenez propriétaires des parts et recevez les revenus.
Vous souhaitez en savoir plus ? Consultez notre dossier spécial Pierre Papier !
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Milleis Banque propose un accompagnement personnalisé dans la gestion des patrimoines financiers supérieurs à 100 000 euros.
Nous considérons qu'à partir de ce seuil, les solutions standard ne peuvent plus répondre convenablement aux besoins et attentes des épargnants. Les offres d'investissements et de gestion doivent être personnalisées.
Se faire accompagner par des professionnels n'est pas seulement recommandé, mais indispensable.
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C'est notre approche du conseil qui prend en compte votre situation personnelle et vos aspirations réelles. Investir, ce n'est pas placer de l'argent sur un support: c'est donner corps à un projet.
Pour vous aider à préparer votre retraite par exemple, il faut savoir comment vous l'envisagez: dans une grande maison pour recevoir vos proches ? Sur un voilier, embarqué autour du monde ? En ville, pour ne rater aucune expo ?
La gestion de votre patrimoine ne peut pas se détacher de votre histoire personnelle.
C'est pourquoi chez Milleis, la relation Client/Banquier s'inscrit forcément dans la durée.
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