Quand l'ISF devient l'IFI

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) vient de remplacer l’impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) conformément à la loi de finances 2018. Si de nombreuses dispositions restent identiques (seuil d’assujettissement, barème) de nouvelles règles sont également applicables… Petit tour d’horizon

Les points communs

  • Même seuil d’assujettissement :
    Les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier non affecté à l’activité professionnelle est supérieur à 1.300.000 € seront assujettis à l’IFI
  • Même Barème :
    Le barème de l’IFI est strictement identique à celui applicable à l’ISF. Six tranches d’imposition et des taux échelonnés de 0 à 1,5 %.

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  • Même décote
    Pour les patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 € : elle est égale à 17 500 – (1,25% * P)
  • Même dispositif de plafonnement en fonction des revenus.

Les nouvelles règles

Actif

  • Détermination de la valeur taxable (valeur vénale)
    • Résidence principale
      La décote de 30% est maintenue (non applicable si la résidence principale est détenue par une SCI). En revanche, l’emprunt ayant servi à la financer n’est plus déductible qu’à hauteur de 70%.
    • - Parts ou actions de sociétés établies en France ou hors de France
      Valeur des seuls actifs immobiliers détenus directement et indirectement par la société. Remarque : la notion de société à prépondérance immobilière n’a aucun impact sur la taxation IFI.
    A noter :
    • Foncière cotée : comprise dans l’assiette IFI si le redevable détient plus de 5% du capital ou des droits de vote de la société.
    • Société industrielle, commerciale, artisanale ou agricole : l’immobilier de la société est à prendre dans la base IFI du contribuable s’il détient plus de 10% des droits de vote ou du capital de la société.
    • Les biens immobiliers nécessaires à l’exercice à titre principal par leur propriétaire d’une activité professionnelle sont exonérés. Un décret à venir doit préciser les obligations d’information de la société vis-à-vis de ses actionnaires.
  • Bois et Forêts, terres agricoles données à bail à long terme
    Maintien des abattements de 75% et 50% sous réserve du respect de certaines conditions.
  • Assurance vie et contrat de capitalisation
    La valeur de rachat des actifs et droits immobiliers au sein des contrats est à déclarer (SCPI, OPCI…)
Point d’attention : Changement de redevable pour certains biens grevés d’un droit d’usage ou d’usufruit :
  • Si l’usufruit est issu d’une dévolution légale de succession au profit du conjoint survivant : l’imposition est répartie entre usufruitier et nu(s)-propriétaire(s) en fonction de la valeur de chacun des droits (barème 669 du CGI).
  • Si l’usufruit est issu d’une donation ou d’une succession réglée dans le cadre d’une donation au dernier vivant : l’usufruitier reste, comme pour l’ISF, redevable de l’impôt sur la valeur du bien en pleine propriété.

Passif

Un mécanisme de limitation de déduction des dettes est mis en place.

Restent déductibles :
  • Les dettes existantes au 1er janvier de l’année d’imposition pour le capital restant dû au 1er janvier si elles ont financé un actif imposable
  • Au niveau impôts : seuls la taxe foncière et l’IFI sont déductibles
    • A noter : même si le bien immobilier est loué et produit des revenus imposables, l’impôt lié à ces revenus n’est plus déductible.
A noter : si les actifs immobiliers sont partiellement imposables, le même pourcentage s’applique au passif (ce point renvoyant au plafonnement de la déduction de l’emprunt ayant permis le financement de la résidence principale à hauteur de 70%).

En outre, des règles particulières sont créées pour limiter les schémas d’ « optimisation » des dettes :

  • Les prêts in fine : des annuités théoriques d’amortissement du capital sont calculées, ce qui revient à diminuer le passif.
  • Si le patrimoine brut est supérieur à 5 000 000 € et le passif supérieur à 60% de la valeur des actifs, les dettes excédant ce seuil ne sont déductibles qu’à hauteur de 50% (sauf si le redevable peut démontrer qu’elles n’ont pas un but principalement fiscal).
  • Prêts familiaux ou à soi-même : ils ne sont pas déductibles sauf si leur but n’est pas principalement fiscal.

PLAFONNEMENT

Le niveau de plafonnement demeure fixé à 75% des revenus perçus. Les impôts pris en compte sont : l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux, la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus et l’IFI.

DECLARATION ET PAIEMENT

DECLARATION :
Quel que soit le montant du patrimoine immobilier imposable, les obligations déclaratives sont les mêmes : déclaration annexe à celle des revenus A noter : pour les concubins, il conviendra de déclarer l’ensemble du patrimoine immobilier sur une des deux déclarations de revenus.

PAIEMENT :
A la suite de l’émission du rôle IFI, Il est possible de s’acquitter du paiement en réalisant des dons à des œuvres d’intérêt général avant la date de dépôt de la déclaration.
Ces dons permettent d’obtenir une réduction d’IFI de 75% du montant du don dans la limite de 50 000 € d’IFI.
En revanche la réduction d’impôts au titre des investissements dans les PME, qui était prévue dans le cadre de l’ISF, a été supprimée.
Toutefois, à titre dérogatoire, les redevables qui, en 2017, ont investi dans des PME (directement ou par l'intermédiaire de sociétés holdings) ou ont souscrit des parts de fonds d'investissement peuvent encore, sous les conditions prévues aux articles 885-0 V bis et 885-0 V bis B du CGI dans leur rédaction en vigueur jusqu'au 31 décembre 2017, imputer une partie de leur investissement sur le montant de leur IFI dû au titre de 2018.

GLOSSAIRE :
ISF : Impôt Sur la Fortune, successeur de l’IGF (Impôt sur les Grandes Fortunes) mis en place en 1982 par le Gouvernement Mauroy.
IFI : Impôt sur la Fortune Immobilière, successeur de l’ISF, codifié aux articles 964 à 983 du CGI.
Prêt familial : prêt contracté directement ou indirectement auprès d’un membre du foyer fiscal ou du groupe familial ou auprès d’une société contrôlée directement ou indirectement par un membre du groupe familial. Prêt in fine : c’est un crédit immobilier qui offre la possibilité de verser uniquement les intérêts tout au long de la durée du prêt. Le remboursement du capital du prêt est, quant à lui, effectué, dans sa totalité, à l'échéance de la durée du prêt.
En l’absence de terme défini, il sera présumé être sur une durée de 20 ans.
Actif : Ensemble des biens et droits constituant un patrimoine.
Passif : Ensemble des dettes et obligations grevant un patrimoine, par opposition à actif.