Le dispositif LMNP

Loueur Meuble Non Professionnel (LMNP)

Le dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet d'amortir linéairement jusqu'à trente ans l'intégralité de votre investissement (murs hors terrain). La location des appartements doit se faire en Meublé (amortissement possible du mobilier de 5 à 7 ans). Ce « placement pierre » permet non seulement de créer de la valeur sur le long terme, mais admet en parallèle que vous déduisiez de vos revenus l'amortissement purement comptable de vos logements. De plus, il est possible de déduire les dépenses d'entretien, les charges et les intérêts d'emprunts.

En conséquence, l'amortissement et les déductions diverses du régime LMNP créent un surplus d'amortissement qu'il est possible de différer sur les années suivantes. Le différé d'amortissement est plus ou moins long selon le type de prêt ou d'autofinancement, qui diminue d'autant les intérêts d'emprunts déductibles.

La déduction des charges cumulées et l'amortissement comptable permettent de limiter fortement l'impact fiscal sur les revenus locatifs de l'opération. En effet, les amortissements non déduits des années passées sont alors imputés sur les loyers actuels et les revenus générés par la LMNP sont donc finalement exonérés.

La location en meublé

La location en meublé, à titre habituel, par toute personne, de chambres ou appartements, est une activité commerciale. Cette activité relève, au regard de l'impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non celle des revenus fonciers. Cette activité peut être exercée par une société de personnes (EURL, SARL de Famille non soumise sur option à l'impôt sur les sociétés) ainsi que par les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés (SA, SARL de droit commun...). Le locataire doit bénéficier de meubles et d'agencements répondant à un usage normal d'habitation.

Les avantages de l'investissement en LMNP

L'investissement en LMNP peut permettre :

D'obtenir des compléments de revenus avec constitution de patrimoine,
D'amortir les biens immobiliers acquis et ainsi de gommer fiscalement les revenus,
De récupérer la TVA si la gestion locative est consentie à des exploitants d'établissement d'hébergement à caractère hôtelier (la location ordinaire en meublé n'est pas soumise à la TVA et n'ouvre pas droit à récupération de la TVA),
De toucher des loyers garantis perçus selon un bail de neuf ans minimum (résidences de tourisme et para hôtelières) et de bénéficier d'une gestion déléguée,
D'imputer des déficits BIC non professionnels sur les bénéfices provenant de l'ensemble des activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes,
D'investir par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (EURL, SARL de Famille),
De défiscaliser en première année d'exploitation (déduction des frais de commercialisation et d'ingénierie sur option si conditions réunies), si l'investisseur a d'autres revenus LMNP bénéficiaires,
D'investir en régime micro-BIC avec abattement forfaitaire de 50% (mais sans déduction des charges réelles).

Le régime d'imposition et la déclaration fiscale.

La comptabilité en BIC est une comptabilité commerciale (créances acquises moins dettes certaines) qui retrace les produits (prestations d'hébergement) et les charges engagées, à la différence des revenus fonciers (comptabilité recettes - dépenses).

Lorsque les produits sont imposables, le régime d'imposition BIC (micro-régime simplifié ou régime réel normal) se détermine d'après les critères ordinaires, que les loueurs soient professionnels ou non.

Si le loueur, personne physique, ne perçoit pas plus de 32 900 € de recettes brutes annuelles, le régime fiscal de droit commun est celui du micro-BIC (comptabilité allégée) avec franchise en base de la TVA (exonération).
Dans ce cas, le bénéfice est déterminé, après application, par l'administration, au montant des recettes, d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 %, avec un minimum de 305 € directement sur la déclaration d'ensemble des revenus (déclaration 2042 C). Les charges ne peuvent pas être déduites.

Le loueur peut également choisir volontairement le régime dit réel normal.

L'option doit être exercée avant le 1^er février de la 1^ère année pour laquelle le loueur souhaite en bénéficier. L'option est valable et est irrévocable pendant 2 ans, sauf changement d'activité. Elle est reconduite tacitement par période de 2 ans.

Le loueur doit déterminer son revenu net imposable en déduisant les frais et charges de ses revenus.

Les contribuables ont la faculté d'opter pour le régime simplifié d'imposition ou le réel normal. Si le loueur perçoit des recettes comprises entre 32 900 € et 763 000 €, il sera imposable selon le régime du réel simplifié et devra souscrire une déclaration de revenus professionnels dans les conditions de droit commun (déclarations 2033 et 2031). Au-delà, il sera imposable selon le régime réel normal de droit commun.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel

Sont considérées comme loueurs en meublé non professionnels les personnes qui retirent de cette activité un montant de recettes annuelles (ajusté prorata-temporis en cas de commencement ou de cessation d'activité en cours d'année) inférieur ou égal à 23 000 euros TTC, ou dont les recettes sont inférieures à leurs autres revenus professionnels, ou qui ne sont pas inscrites en qualité de loueur professionnel au registre du commerce.

En cas d'exercice en société, les 23 000 € de recettes s'apprécient non pas au niveau de l'entreprise mais au prorata des parts (ou des droits) détenues par l'associé dans les bénéfices sociaux.

L'impôt sur les bénéfices LMNP (régime simplifié ou régime normal).

Sont déductibles des produits (loyers et accessoires) selon le régime des BIC :

Les charges liées à l'activité de loueur en meublé non professionnel : charges locatives, dépenses d'entretien et de réparations, assurances, honoraires de comptabilité, impôts fonciers, taxe professionnelle, cotisations sociales non-salariées du loueur (si location d'au moins deux logements), intérêts d'emprunt, amortissements de l'immobilier et du mobilier...
Le bénéfice LMNP est rapporté au revenu global du contribuable.
En cas d'exercice de l'activité en société non soumise à l'Impôt sur le Revenu, chaque associé est soumis à l'Impôt sur le Revenu au titre des BIC sur sa quote-part des bénéfices sans distinguer que ces derniers sont ou non distribués et sans qu'il y ait lieu à retrancher les rémunérations éventuellement perçues par l'intéressé pour les fonctions qu'il exerce dans la société.

L'imputation et le report des déficits

Les déficits subis par les Loueurs en Meublé Non Professionnels ne sont imputables que sur les revenus d'une activité de location meublée exercée à titre non professionnel des dix années suivantes. Cette restriction ne concerne pas les contribuables soumis au régime micro-BIC, ce régime excluant la possibilité de constater des déficits.

Le régime de TVA

Les locations de locaux nus, meublés ou garnis, consenties à des exploitants d'établissement d'hébergement à caractère hôtelier, sont soumises à la TVA. Corrélativement, les contribuables bénéficient de la récupération de la TVA sur le montant de l'investissement ainsi que sur les charges afférentes aux revenus des locations.

Les plus-values

En cas de revente d'un appartement LMNP, la plus-value immobilière est soumise au régime d'imposition des plus-values des particuliers.

Les investissements LMNP et l'ISF

Les logements des Loueurs en Meublé Non Professionnels sont compris dans les bases de l'ISF.