Le dispositif fiscal "NUE-PROPRIÉTÉ"
Exemple
Les avantages
Le principe est simple : le bien immobilier est démembré temporairement ; ainsi on dissocie, sur une durée de 15 à 20 ans, le droit de propriété entre la nue-propriété et l'usufruit.
Le démembrement est définitif sur 15 à 20 ans mais le nu-propriétaire est libre de revendre sa nue-propriété à tout moment, même avant la fin de la période de démembrement temporaire, tout en conservant les avantages fiscaux et financiers acquis.
La nue-propriété est acquise par l’investisseur et l’usufruit est acquis par un bailleur institutionnel qui louera le bien à des ménages sous conditions de ressources.
Le bailleur institutionnel s'engage à libérer le bien de tous droits au terme du démembrement. Le nu-propriétaire récupère alors, sans plus de démarches, la jouissance et devient plein propriétaire. Il est alors libre de le revendre au prix de marché de la pleine propriété pour en tirer un capital, ou de le louer afin de générer des revenus complémentaires. Il peut également choisir d'occuper ce logement.
Un investissement immobilier optimisé
L'un des avantages de l'acquisition en nue-propriété est d'acquérir un bien pour environ 60%-70% de sa valeur en pleine propriété sur le marché.
Ainsi, économiquement, cela équivaut à percevoir dès l'acquisition la totalité des loyers qui auraient pu être encaissés sur la période du démembrement, sous la forme d'une décote sur le prix.
Le mécanisme du démembrement permet d'acquérir un immobilier de qualité, avec une mise de fonds réduite tout en évitant le risque locatif pendant la durée du démembrement.
La répartition des charges est prévue contractuellement
La nue-propriété permet d'éviter toutes les démarches liées au schéma classique d'achat d'un bien locatif pendant la durée du démembrement.
En effet, c'est le bailleur institutionnel qui assure la gestion locative et prend en charge l'entretien du bien, les travaux et les taxes durant le démembrement (les « grosses réparations » restant à la charge du nu-propriétaire).
La convention d'usufruit, document annexé au contrat de vente, précise les relations contractuelles entre les parties. En règle générale ces conventions sont favorables au nu-propriétaire.
La fiscalité
La nue-propriété permet de capter dès l’achat, sous forme de décote, l’équivalent de 15 à 20 années de loyers totalement défiscalisées d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
Pendant la durée du démembrement :
- Comme il n'y a pas de perception de loyers durant le démembrement, l'impôt sur le revenu n'augmente pas.
- Selon le mode de financement choisi pour son acquisition, il est possible d'optimiser la fiscalité IR grâce à la défiscalisation de revenus fonciers existants. En effet, en cas d'acquisition à crédit d'un tel bien en nue-propriété, les intérêts d'emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers à condition que l'usufruitier soit un bailleur social.
- L’investisseur réalise une économie sur les frais de notaire qui sont calculés sur la nue-propriété seulement, mais également sur la taxe foncière qui est prise en charge par l’usufruitier pendant toute la période de démembrement temporaire.
- En outre, le fait de récupérer l'usufruit au terme du démembrement n'est pas considéré comme une plus-value sur le plan fiscal. Il n'y a donc ici aucune taxation. L'imposition au titre de la plus-value n'intervient que si le bien est revendu. Dans ce cas, la plus-value est calculée à partir de la valeur de la pleine propriété au jour de l’acquisition de la nue-propriété le délai de détention courant également à partir de cette date.
- La transmission d'un tel bien à ses enfants est favorisée par le fait que l'évaluation de la valeur du bien transmis est calculée sur la base de la seule nue-propriété. Les droits de donation sont ainsi fortement réduits, alors même que le donataire devient, au terme de l'usufruit temporaire, automatiquement plein-propriétaire.
- Nue-propriété et IFI : tant que le démembrement existe, le bien n'est pas compris dans l'assiette taxable à l'IFI du nu-propriétaire ; le crédit ayant éventuellement servi à financer cette nue-propriété n'est pas déductible.
Conseil
Les avantages fiscaux du dispositif NUE PROPRIETE ne doivent pas faire oublier les fondamentaux de toute acquisition immobilière et la sélection avisée du bien.
