Dispositif "DÉFICIT FONCIER"


Principe général

Le propriétaire d'un bien ancien souhaite le rénover et le moderniser. Des travaux vont donc être engagés avec cet objectif. Sous certaines conditions, ces travaux pourront générer un avantage fiscal.

Quels sont les contribuables concernés et les objectifs ?

L'investisseur doit être domicilié fiscalement en France.
Ce régime concerne notamment les propriétaires ayant déjà des revenus fonciers à minorer.

  • Constitution d'un patrimoine tout en diminuant l'imposition via les conditions optimisées du dispositif "DEFICIT FONCIER"
  • Protection de la famille via l'assurance du prêt
  • Préparation de la retraite

Quels sont les avantages fiscaux ?

  • Les travaux de rénovation sont déductibles des revenus fonciers
  • Les déficits fonciers permettent d'éteindre d'autres revenus fonciers et/ou sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 €
  • Déductibilité des dépenses relatives aux travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration
  • La quote-part du déficit foncier provenant des intérêts d'emprunts est imputable uniquement sur les revenus fonciers pendant dix ans

Conditions à respecter

  • Obligation de louer pendant au moins 3 ans après imputation d'un déficit foncier sur le revenu global ; le loyer n'est pas plafonné
  • Souscription de la déclaration n° 2044 avec le détail des dépenses engagées en précisant la nature des travaux

Point de départ de l'économie d'impôts

  • Le point de départ des avantages fiscaux est l'année de paiement des travaux (sur plusieurs années si les travaux sont échelonnés)

Exemple hors impact 2018 (année blanche)

M. et Mme LOYER (TMI 30 % Hors impact 2018 (année blanche), déjà propriétaires de 2 appartements loués, envisagent d'acheter un troisième bien en déficit foncier de 163 500 €
Achat du Foncier 41 108 € + Travaux de restauration 122 392 € = 163 500 €



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Explication

  • Calcul du revenu foncier net des intérêts d'emprunt : 18600 € - 6757 € = 11 843 €
  • Déduction des travaux et autres charges : 11 843 € - 50 457 € - 4 000 € = - 42 614 €
  • Le déficit foncier de 42 614 € s'impute sur leur revenu global à hauteur de 10 700 €
  • Les revenus fonciers existants pour cette année 1 sont gommés et le revenu global est diminué de 10 700 € soit une économie d'impôt de 8 807 € (6300 x 0.472) + (6000 x 0.472) + (10 700 x 0.3) hors CSG déductible
  • Le solde du déficit foncier est reporté sur les 10 années suivantes

Bon à savoir

  • L'excédent de déficit foncier non imputable, sera reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
  • Le déficit foncier n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales

Stratégie patrimoniale

L'impact du prélèvement à la source (PAS) 2018 peut induire, en l'état actuel des textes, un avantage supplémentaire. En effet, une dépense de travaux supportées en 2018 s'imputera à hauteur de :

100% sur les revenus fonciers 2018 + 50% sur les revenus fonciers 2019 -> EFFET 150%

Pour optimiser l'effet 150%, il peut être stratégique de régler en 2018 un montant de travaux supérieur aux : (revenus fonciers 2018 + 10 700 €) x 2

Exemple :
Revenus fonciers existants : 10 000 €.
Le montant des travaux à régler en 2018 devrait être supérieur à : (10 000 € + 10 700 €) x 2 = 41 400 €