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Dispositif "DÉFICIT FONCIER"


Principe général

Le propriétaire d'un bien ancien souhaite le rénover et le moderniser. Des travaux vont donc être engagés avec cet objectif. Sous certaines conditions, ces travaux pourront générer un avantage fiscal.

Quels sont les contribuables concernés et les objectifs ?

L'investisseur doit être domicilié fiscalement en France. Ce régime concerne notamment les propriétaires ayant déjà des revenus fonciers à minorer.

  • Renforcement d'un patrimoine tout en diminuant l'imposition via les conditions optimisées du dispositif "DEFICIT FONCIER",
  • Protection de la famille via l'assurance décès du prêt,
  • Préparation de la retraite.

Quels sont les avantages fiscaux ?

  • Les travaux de rénovation sont déductibles des revenus fonciers,
  • Les dépenses relatives aux travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration sont également déductibles des revenus fonciers,
  • Les déficits fonciers permettent d'éteindre d'autres revenus fonciers et/ou sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 €,
  • Déductibilité des dépenses relatives aux travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration,
  • La quote-part du déficit foncier provenant des intérêts d'emprunts est imputable uniquement sur les revenus fonciers pendant dix ans, ainsi que celle dépassant les 10 700 €,
  • L’impact fiscal est immédiat, il démarre l’année de paiement des travaux et n’est pas pris en compte dans le plafonnement des niches fiscales.

Conditions à respecter

  • Obligation de louer pendant au moins 3 ans après imputation d'un déficit foncier sur le revenu global ; le loyer n'est pas plafonné (les ressources du locataire non plus). Si ce n’est pas le cas, le déficit imputé sur le revenu global est annulé et les impôts recalculés en n’imputant le déficit que sur les revenus fonciers,
  • Souscription de la déclaration n° 2044 avec le détail des dépenses engagées en précisant la nature des travaux.

Point de départ de l'économie d'impôts

  • Le point de départ des avantages fiscaux est l'année de paiement des travaux (sur plusieurs années si les travaux sont échelonnés).

Exemple

M. et Mme LOYER ont des revenus de 53 820 €. Ils sont déjà propriétaires de 2 appartements loués acquis en 2019. Leur TMI est 30%.


Loyers annuels 18 600 €
Charges 4 000 €
Travaux année 1 1 500 €
Intérêts d’emprunts 2 000 €
Bénéfice foncier 11 100 €
Revenu imposable 53 820 €
Bénéfice foncier 11 100 €
Revenu global imposable 64 920 €
Impôt sur le revenu 7 764 €
Prélèvements sociaux (hors impact CSG déductible) 1 909 €
Montant de l’impôt (IR + PS) : 9 672 €

Ils envisagent d'acheter un troisième bien en déficit foncier de 163 500 €
Achat du Foncier 41 108 € + Travaux de restauration 122 392 € = 163 500 €

  Appart. N°1 Appart. N°2 Le projet envisagé
Appart. N°3
Total
Loyers annuels 10 800 € 7 800 € 0 € 18 600 €
Intérêts d'emprunts 2 000 €   4 757 € 6 757 €
Travaux année 1   1 500 € * 48 957 € 50 457 €
Autres charges 2 500 € 1 500 €   4 000 €

*Un même montant de travaux avait été effectué en 2018.

Explication

  • Calcul du revenu foncier net des intérêts d'emprunt : 18 600 € - 6757 € = 11 843 €,
  • Déduction des travaux et autres charges : 11 843 € - 50 457 € - 4 000 € = - 42 614 €,
  • Le déficit foncier de 42 614 € s'impute sur leur revenu global à hauteur de 10 700  €,
  • Les revenus fonciers existants pour cette année 1 sont gommés et le revenu global est diminué de 10 700 € soit une économie d'impôt de 6 454 €,
  • Le solde du déficit foncier est reporté sur les 10 années suivantes.

Conseil

Les avantages fiscaux du dispositif DEFICIT FONCIER ne doivent pas faire oublier les fondamentaux de toute acquisition immobilière et la sélection avisée du bien.
L'attention de l'acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d'octroi de l'incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés) susceptibles d'entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l'équilibre financier de l'investissement.