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La donation temporaire d'usufruit

Pour épauler ses proches tout en optimisant sa fiscalité

Avec l'allongement de la durée des études ou l'augmentation des risques de dépendance liés au grand âge, vous pouvez être amené à soutenir vos descendants et vos ascendants. Si vous souhaitez les épauler sur une longue durée, il peut être judicieux de recourir à une donation temporaire d'usufruit.

Ce montage peut, par exemple, porter sur un bien immobilier, des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou encore un compte-titres que vous détenez. Concrètement, vous transmettrez « l'usufruit » à votre proche, c'est-à-dire le droit de l'utiliser et d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes...). Il peut ainsi s'en servir pour se loger ou vivre au quotidien. Une telle donation est également très intéressante si vous êtes redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Durant cette période, le bien sort en effet du patrimoine imposable à l'IFI du Nu-propriétaire puisque seul l'usufruitier est redevable de cet impôt. En outre, lorsque la donation temporaire arrivera à son terme, la pleine propriété du bien ou du placement vous reviendra, sans impôt. Voici deux exemples concrets :


- Vous souhaitez aider votre enfant durant ses études ? Donnez-lui l'usufruit temporaire d'un bien locatif

Pour aider votre enfant étudiant, vous pouvez lui transmettre l'usufruit d'un bien locatif, tout en conservant la nue-propriété du bien. Cette stratégie peut être préférée au versement d'une pension alimentaire. Elle permet à la fois de l'aider sans l'avantager spécialement vis-à-vis de ses frères et sœurs mais aussi d'optimiser votre fiscalité sans vous démunir. En pratique, votre enfant touche les loyers procurés par le bien le temps de ses études afin de couvrir ses dépenses et jusqu'à ce qu'il devienne autonome.
Durant cette période, le bien sort de votre patrimoine imposable à l'IFI car seul l'usufruitier est redevable de cet impôt pour la valeur du bien en pleine propriété. Votre enfant usufruitier étant généralement loin du seuil de taxation à l'IFI, il ne sera pas imposable. En revanche, il pourra être taxé au titre de l'impôt sur le revenu sur les loyers qu'il perçoit. Enfin, lorsque la donation temporaire arrivera à son terme, la pleine propriété du bien vous reviendra, sans droits à payer. Cette opération doit être faite pour aider un enfant dans le besoin. Si elle est réalisée dans le seul but de réduire son IFI, l'administration fiscale peut y voir un abus de droit et la requalifier. Autre avantage, cette donation est peu coûteuse. Elle est taxée au droit de mutation à titre gratuit sur la base de 23% de la valeur du bien lorsqu'elle est consentie pour une durée de dix ans. Elle peut également bénéficier des abattements légaux entre parent et enfant de 100 000 euros. L'opération doit être déclarée à la publicité foncière et il faut ajouter la rémunération du notaire.

- Vous souhaitez aider un parent âgé pour le financement lié au grand âge ? Faites une donation d'usufruit de vos parts de SCPI

Il est aussi possible d'effectuer une donation de l'usufruit de parts de SCPI à votre ascendant tout en conservant la nue-propriété du bien. Un tel montage a plusieurs avantages.
La valeur de l'usufruit viager fait l'objet d'une donation entre enfant et ascendant et bénéficie des abattements en vigueur sur les donations. Pour un démembrement viager, la valeur de l'usufruit est fonction de l'âge de l'usufruitier. Ainsi, si le parent destinataire de l'usufruit a entre 81 et 90 ans, la valeur de l'usufruit sera de 20% du prix de la pleine propriété (30% pour un parent âge entre 71 et 80 ans). C'est cette valeur qui sera prise en compte pour déterminer la fiscalité applicable à cette donation.
Ce placement procurera au parent âgé des revenus réguliers permettant de contribuer au financement des dépenses du grand âge, puisque les SCPI distribuent chaque trimestre, une quote-part des loyers qu'elles encaissent. En outre, comme un gestionnaire professionnel s'occupe du patrimoine pour le compte des associés, aucun souci de gestion n'est à assumer.
Enfin, les parts de SCPI entrant dans le calcul de l'IFI, ce montage peut également être intéressant. Durant cette période, les parts sortent du patrimoine imposable à l'IFI car seul l'usufruitier est redevable de cet impôt. Votre parent usufruitier étant loin du seuil de taxation à l'IFI, il ne sera pas redevable de cet impôt. Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété des parts de SCPI vous reviendra automatiquement, toujours sans impôt.
Attention, là encore, cette opération doit être réalisée pour soutenir un parent dans le besoin et non dans le seul but de réduire son IFI, au risque de se voir requalifier en abus de droit par l'administration fiscale. Il convient lors du passage chez le notaire d'être vigilant dans les objectifs de cette donation viagère d'usufruit afin de pouvoir démontrer que son but n'est pas principalement fiscal.


Lexique

  • Démembrement de propriété : Ce mécanisme juridique consiste à séparer le droit de propriété en deux éléments distincts que sont l'usufruit et la nue-propriété.
  • Nu-propriétaire : Ce dernier a un droit de disposer d'un bien ou d'un placement démembré. Il a le droit de donner ou de vendre ce seul droit à une autre personne.
  • Usufruitier : Il peut utiliser le bien démembré mais aussi en percevoir les revenus (loyers, dividendes, intérêts…). Ce droit est par nature temporaire, le nu-propriétaire ayant vocation à récupérer la pleine propriété du bien à l'extinction de l'usufruit.

À noter
La vente physique d'un bien démembré nécessite l'accord conjoint du nu-propriétaire et de l'usufruitier.



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