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Les marchés de l'immobilier

Pour une diversification de son patrimoine

Des logements d'habitation aux bureaux en passant par la santé ou l'hôtellerie, le marché de l'immobilier peut prendre des formes extrêmement variées. Détenu en direct ou à travers différents supports d'investissement (sociétés, fonds d'investissement, etc.), l'investissement immobilier convient aux investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine et qui sont à la recherche de revenus complémentaires réguliers.

L'immobilier est un actif plébiscité par les Français. Selon une étude réalisée en septembre dernier par le Crédit Foncier, les personnes interrogées, si elles disposaient d'une somme d'argent à investir, privilégieraient la pierre (68 %) à l'assurance-vie (16 %), l'épargne garantie (10 %) et les marchés financiers (7 %), leurs principales motivations étant de disposer de revenus complémentaires lors de la retraite ou de se constituer un patrimoine à transmettre à leurs enfants.

Si l'immobilier résidentiel demeure le secteur préféré des particuliers, l'immobilier d'entreprise est également accessible au grand public via des supports d'investissement. Ce segment comprend tous les biens qui ne sont pas liés à l'habitation, comme les bureaux, les entrepôts, les commerces mais aussi l'hôtellerie ou encore la santé... Extrêmement varié, l'immobilier d'entreprise offre ainsi un large panel d'opportunités aux particuliers investisseurs.


Des secteurs d'investissements immobiliers stratégiques

Malgré certaines incertitudes liées à l'environnement économique, le marché de l'immobilier est bien orienté pour 2019. Les taux de vacance historiquement bas des grands marchés de la zone euro devraient soutenir une croissance positive des loyers. L'immobilier d'entreprise est aussi soutenu par des investissements dans des secteurs stratégiques comme la santé (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, cabinets médicaux…), la petite enfance (crèches) et l'éducation (écoles et universités privées), réalisés en Europe (France, Allemagne, Pays-Bas…) mais aussi hors de la zone euro pour obtenir une rentabilité supérieure. Marché aux multiples facettes, il offre une possibilité de diversification des investissements et un potentiel de performances tout en bénéficiant de leviers de croissance spécifiques à chaque sous-segment.

  • Immobilier commercial : le secteur traverse une phase de transformation, bousculé par la croissance très forte du e-commerce et évolue sous l'impulsion des opportunités qu'offrent d'une part la concentration des richesses dans les grandes métropoles, et d'autre part le changement structurel de la consommation depuis 2012. La sélectivité des investisseurs vis-à-vis des activités ou des emplacements devrait se renforcer.

  • Immobilier de bureaux : avec des sous-segments géographiques et sectoriels hétérogènes, les profils de rendement du secteur sont variés. Malgré un repli de 5 % en un an, la région parisienne est le premier marché d'Europe, bénéficiant d'une exposition à des secteurs économiques diversifiés et à haute valeur ajoutée technologique, avec des locataires souhaitant bénéficier d'un écosystème robuste, en complément des infrastructures plus traditionnelles.

  • L'immobilier de santé : le nombre d'investisseurs misant sur l'immobilier de santé au niveau paneuropéen devrait encore croître. Dominé par des acteurs publics et associatifs, l'immobilier de santé voit cependant les acteurs privés se structurer, avec la montée en puissance de grands groupes de taille européenne, stimulés par les tendances démographiques et les besoins croissants de prise en charge des personnes âgées de plus de 80 ans dans les maisons de retraite médicalisées.

  • Immobilier résidentiel : avec une nouvelle hausse des volumes attendus en 2019, les investissements en logements devraient être portés par les ressorts intrinsèques à cette classe d'actifs, avec d'une part des taux d'intérêt toujours bas pour les investisseurs, et d'autre part une proportion de locataires en croissance dans la population européenne (34 % de la population était locataire en zone euro en 2017)1.

L'immobilier offre ainsi la possibilité de diversifier son épargne sur des secteurs d'activité très différents. Les placements immobiliers, moins volatils que les actifs financiers, ont ainsi un rôle de diversification du risque dans une allocation, sous réserve de disposer d'un horizon d'investissement d'au moins 8 ans. Les SCPI disponibles sur le marché connaissent de ce fait un certain succès et ont encore enregistré une collecte nette de plus de 5 milliards d'euros en 2018, après l'année historique de 2017 (6,3 milliards d'euros).

(1) MSCI France


Les différents véhicules d'investissement dans l'immobilier d'entreprise

Bien souvent, les particuliers ne pensent pas à investir dans l'immobilier d'entreprise, un domaine qu'ils pensent réservé aux institutionnels et aux professionnels de l'immobilier.
S'il reste moins connu, l'immobilier d'entreprise est néanmoins accessible grâce à différentes solutions :

  • La solution la plus accessible consiste à souscrire de la « pierre-papier » à travers des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ou des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) qui investissent dans l'immobilier locatif (immeubles à usage commerciaux ou d'habitation). On devient alors copropriétaire de biens immobiliers dont la gestion est déléguée à une société spécialisée (lire article suivant, « Investir dans la pierre-papier »). Les SCPI disponibles sur le marché peuvent être spécialisées sur un secteur d'activité, tel que le commerce, la santé ou les bureaux d'entreprises, ou plus diversifiées, selon les convictions de la société de gestion.

  • Pour investir dans l'immobilier d'entreprise, une autre solution consiste à créer une société civile immobilière (SCI) avec des membres de sa famille (ou, moins souvent, avec des associés). L'acquisition du bien se fait par le biais de cette SCI, qui louera par la suite ce bien à l'entreprise, à la société d'exploitation ou au professionnel libéral, selon la situation.

L'IMMOBILIER EN QUELQUES CHIFFRES :

  • 170 000 euros : c'est le coût moyen d'un investissement locatif en 2018 (Source : Crédit Foncier).
  • + 6 % : c'est la performance globale annuelle des SCPI de rendement entre 2008 et 2018 (Source : Association française des sociétés de placement immobilier, Aspim)
  • Les SCPI ont réalisé 6,2 milliards d'euros d'acquisitions en Europe en 2018 parmi lesquels figurent des bureaux (64 %), des commerces (17 %), des centres de santé (6%), de l'hôtellerie (4,5 %), des logements (4,1 %) et des entrepôts (2 %) (Source : Aspim).
  • Plus de 21 milliards d'euros : ce sont les volumes investis en 2018 sur le marché français des bureaux. Ils dépassent le précédent record de 2007 (Source : Knight Frank).


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