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La Pierre-Papier :

Un moyen d'investir dans l'immobilier

Plusieurs supports dits « papier » vous permettent d'investir dans des fonds immobiliers, dont principalement les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI). Tous deux investissent dans l'immobilier tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts...). Concrètement, ils sont créés et gérés par une société de gestion qui va vendre des parts de la SCPI ou de l'OPCI et ensuite placer l'argent collecté dans l'acquisition de plusieurs biens immobiliers. C'est la société qui assure toute la gestion du parc : recherche des locataires, gestion des loyers, gestion des travaux, revente des biens, et qui vous reverse chaque trimestre une quote-part des loyers encaissés, à hauteur du nombre de parts que vous détenez. La pierre-papier est un moyen d'investir dans l'immobilier et de diversifier sa stratégie patrimoniale.

De nombreux atouts pour l'épargnant

Pour un particulier qui dispose d'un horizon d'investissement d'au moins 8 ans, investir dans la pierre-papier comporte plusieurs avantages : tout d'abord, en souscrivant des parts de SCPI ou d'OPCI, vous investissez avec un budget plus faible que pour un investissement en direct dans plusieurs biens (bureaux, commerces, hôtels...) et dans différents lieux géographiques (en France ou à l'étranger). Ainsi, vous bénéficiez d'une stratégie d'investissement diversifiée. De plus, le risque locatif est mutualisé et donc nettement plus faible qu'avec un investissement unique. Ensuite, les SCPI font bénéficier l'investisseur de l'expertise d'un professionnel de la gestion immobilière, tant sur le choix des actifs sélectionnés que sur celui des locataires. Enfin, ces fonds immobiliers produisent des revenus réguliers. Selon l'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), les SCPI de rendement ont rapporté, en moyenne, 4,35 % nets de frais en 2018 (contre 4,43 % en 2017). Attention néanmoins, les revenus générés par les fonds immobiliers ne sont en aucun cas garantis. Des locaux inoccupés par exemple peuvent réduire le montant des revenus. Aussi, le taux d'occupation des différents biens détenus par la SCPI est un bon indicateur de choix.
En contrepartie, les frais sont relativement élevés. Ceux couvrant la souscription des parts oscillent entre 5 % et 12 %. Néanmoins, ils doivent être comparés avec ceux d'une acquisition en direct. Lors de l'achat d'un bien, les frais de « notaire », qui couvrent la rémunération du professionnel et les droits de mutation, peuvent atteindre 2 % du prix d'achat pour du neuf et près de 8 % pour de l'ancien.
La pierre-papier est, enfin, un investissement à long terme et sa rémunération n'est pas garantie.


Des revenus imposés comme un bien immobilier

Les parts de SCPI sont soumises à la même fiscalité que les biens immobiliers détenus en direct. Les loyers sont taxés comme des revenus fonciers qui sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu ainsi qu'aux prélèvements sociaux. Il est possible d'opter pour le régime micro-foncier et bénéficier d'un abattement de 30 % sous certaines conditions (les revenus fonciers n'excèdent pas 15 000 euros par an et vous êtes propriétaire d'au moins un bien mis en location nue….) De plus, les parts de SCPI entrent dans le champ de l'Imposition sur la Fortune Immobilière (IFI), qu'elles soient détenues en direct ou dans un contrat d'assurance-vie.
En cas de revente, les plus-values immobilières sont taxées à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % auquel s'ajoutent, outre les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, une taxe variable selon le montant de la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu si celle-ci est supérieure à 50 000 €.
Vous bénéficiez d'un abattement selon la durée de détention des parts. Au bout de 22 ans, vous pouvez profiter d'une exonération partielle (l'impôt sur le revenu et la contribution complémentaire si elle est applicable) l'exonération est totale au bout de 30 ans (les prélèvements sociaux).


Plusieurs façons d'investir dans des SCPI en réduisant sa pression fiscale

Pour limiter la fiscalité, il existe plusieurs possibilités. Tout d'abord, les parts de SCPI peuvent être achetées à l'aide d'un emprunt afin de profiter d'un « effet de levier ». L'effort d'épargne est facilité puisque les mensualités peuvent être remboursées en partie grâce aux revenus encaissés. De plus, vous pouvez déduire vos intérêts d'emprunt des revenus fonciers procurés par la SCPI, sans limitation de montant, ni de durée. Attention néanmoins, le recours à l'emprunt pour investir dans des SCPI doit être étudié avec attention, sachant que les revenus générés ne sont pas garantis. La capacité de remboursement du crédit ne peut pas reposer exclusivement sur les revenus espérés.

En fonction de votre situation personnelle, il peut être intéressant d'étudier la possibilité d'investir dans des parts de SCPI par l'intermédiaire d'un contrat d'assurance-vie afin d'être soumis à la fiscalité de ce placement. Les revenus de la SCPI sont soit réinvestis dans le contrat soit font l'objet de retraits soumis à la fiscalité des rachats des contrats d'assurance-vie. Avant d'investir, il conviendra néanmoins de prendre en compte les inconvénients suivants :

  • L'offre de SCPI en assurance-vie est limitée, seuls certains contrats en proposent et les assureurs ont la possibilité de limiter le montant de l'investissement ;
  • Les frais du contrat d'assurance-vie s'ajoutent aux frais de la SCPI.

Quand faut-il privilégier les SCPI à travers un contrat ? Si votre tranche marginale d'imposition atteint 30 %, 41 % ou 45 %, l'assurance-vie s'avère un meilleur choix. À l'inverse, s'il est inférieur à 14 %, l'investissement en direct sera plus judicieux. Dans tous les cas, nous vous invitons à vous rapprocher de votre Banquier Privé ou d'un Conseiller Fiscal pour étudier la solution la plus adaptée à votre situation personnelle.

Une autre solution consiste, enfin, à acheter la nue-propriété de parts de SCPI, dans le cadre d'un démembrement temporaire de propriété. Dans ce cas, vous restez propriétaire des parts mais ne percevez pas de dividendes (contrairement à l'usufruitier). Pendant la durée de ce démembrement de propriété (entre 5 et 15 ans), aucun revenu n'est généré, vous ne supportez donc aucune fiscalité. De plus, les parts en nue-propriété ne rentrent pas dans l'assiette imposable à l'IFI si vous en êtes redevables. A l'issue de cette opération, vous récupérez la pleine propriété des parts sans frais supplémentaire. Acheter des parts de SCPI en nue-propriété vous permet ainsi de bénéficier d'une décote sur le prix d'achat et de ne pas augmenter votre fiscalité. Cette stratégie s'avère très efficace si vous souhaitez, par exemple, vous constituer des revenus complémentaires lors de la retraite ou si vous voulez aider financièrement un enfant ou un parent pendant quelques années (lire notre lettre patrimoniale publiée en mars 2019, « La donation temporaire d'usufruit pour épauler ses proches tout en optimisant sa fiscalité »)



Trois familles de SCPI

Il existe plusieurs catégories de SCPI :

  • Les SCPI « de rendement » sont les plus nombreuses. Elles ont pour objectif la distribution de revenus réguliers (généralement tous les trimestres) aux porteurs. Leurs patrimoines immobiliers sont constitués de bureaux, de commerces et d'autres biens professionnels. Elles sont destinées aux épargnants qui souhaitent disposer de revenus complémentaires et de plus-values éventuelles sur leurs parts.
  • Les SCPI « fiscales » s'adressent aux particuliers voulant diminuer le montant de leur impôt sur le revenu. Si l'espérance de rendement est plus faible, ces SCPI « Malraux », « Scellier » ou encore « Pinel » permettent, en revanche, d'offrir une économie d'impôt à la souscription. Concrètement, les gérants de ces SCPI achètent des logements répondant à certaines conditions puis louent leur parc en respectant des règles spécifiques (plafonds de revenus, de loyers, durée de location minimale,…). Au terme du dispositif, elles revendent les logements et remboursent leurs porteurs de parts avant d'être dissoutes.
  • Les SCPI « de plus-values » sont destinées à des particuliers qui ne recherchent pas de revenus complémentaires dans l'immédiat mais qui espèrent réaliser de belles plus-values à long terme. Ce type de SCPI consiste à investir dans des biens immobiliers à très fort potentiel de revalorisation comme, par exemple, des appartements soumis à la loi du 1er septembre 1948. Ces biens aux loyers plafonnés procurent certes des revenus relativement faibles mais leur potentiel de plus-values est, en revanche, très élevé.
Qu'est-ce qu'un OPCI ?

Un Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) offre la possibilité, comme pour les SCPI d'être copropriétaire de biens immobiliers. Cet investissement est plus souple et plus liquide, mais aussi plus volatil car à la différence d'une SCPI composée à 100 % d'immobilier, l'OPCI est obligatoirement composé d'au moins 60 % d'actifs immobiliers (immeubles et parts ou actions de sociétés immobilières), de 5 % d'actifs liquides et le solde en actifs financiers (obligations, actions, liquidités). Les OPCI « grand public » sont, dans la grande majorité des cas, souscrits dans le cadre de contrats d'assurance-vie.


Bon à savoir
Les SCPI sont relativement peu liquides. Leurs modalités de revente diffèrent selon que la SCPI est « à capital variable » ou « à capital fixe ». Dans le premier cas, la revente est possible à tout moment et le prix est fixé par la société de gestion. Dans le second cas, le vendeur peut trouver un acheteur sur le marché « secondaire », en sachant que ce sont les sociétés de gestion qui organisent la rencontre de l'offre et de la demande.


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