L'investissement dans l'immobilier physique
Atouts et dispositifs
Dans un contexte de taux bas et de reprise économique, les raisons d'investir "dans la pierre" peuvent être nombreuses : optimiser sa fiscalité, générer des revenus complémentaires, préparer sa retraite ou la transmission de son patrimoine…
L'immobilier physique : un marché dynamique
En 2018, le marché immobilier a été très dynamique, avec 957 000 transactions enregistrées fin octobre 2018 en France. Ce phénomène a participé à une hausse généralisée des prix sur le marché français.
En 2019, le marché immobilier ne devrait pas connaître d'emballement, mais rester dynamique.
Trois raisons peuvent expliquer cette tendance :
- Des taux d'intérêt au plancher :
Les experts des marchés immobiliers avaient annoncé la fin de leur courbe descendante en fin d'année dernière ; il n'en est rien. Les emprunteurs bénéficient de taux encore plus bas en ce début 2019, puisqu'ils atteignent, en moyenne 1,35 % sur 15 ans, 1,55 % sur 20 ans et 1,75 % sur 25 ans. Une opportunité à saisir actuellement donc, pour les investisseurs.
- Des logements manquants toujours aussi nombreux :
Les locations manquent au cœur de nombreuses agglomérations, notamment en raison de la difficulté à trouver du foncier disponible pour construire. Trois catégories de locataires sont particulièrement touchées : les étudiants qui ont toujours autant de mal à trouver de petites surfaces adaptées à leurs besoins; les personnes âgées de plus en plus nombreuses à souhaiter bénéficier de structures adaptées ; et les actifs souhaitant habiter dans des logements aux normes et peu consommateurs d'énergie.
- Des dispositifs fiscaux attractifs reconduits :
La reconduction des dispositifs Pinel, Malraux et Censi-Bouvard, cette année encore, devrait inciter nombre de candidats soucieux de réduire leur impôt sur le revenu à choisir ces dispositifs, qui répondent à un besoin économique et social dans le pays.
Focus sur les dispositifs fiscaux en vigueur
- Le dispositif Pinel permet, sous conditions, de bénéficier d'une réduction d'impôt (dans la limite des plafonds règlementaires) réparti sur toute la durée de l'engagement de location (6 ou 9 ans au choix, prorogeable jusqu'à 12 ans), égal à 12 % du prix d'acquisition pour un bien loué pendant 6 ans ou 18 % du prix d'acquisition pour un bien loué pendant 9 ans et 21 % dans le cas où l'engagement de location est maintenu 12 ans.
Le logement acquis doit être loué nu à usage de résidence principale du locataire en respectant les conditions de loyers et de ressources. La location doit prendre effet dans les douze mois de l'acquisition ou de l'achèvement.
Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015, la location à un ascendant ou descendant, non membre du foyer fiscal du propriétaire, est possible, sans perte de l'avantage fiscal, à condition que les conditions de loyers et de ressources du locataire soient respectées.
- Le dispositif Malraux permet, sous conditions, une réduction d'impôts pouvant aller jusqu'à 30 % (sinon 22 %) du montant des travaux de restauration dans une limite pluri-annuelle de 400 000 € au titre de la période comprise entre la date de délivrance du permis de construire (ou de la date d'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable) et le 31 décembre de la troisième année suivante.
La réduction d'impôt maximale est donc de 88 000 € ou 120 000 € (non soumis au plafonnement des niches fiscales). Elle est accordée au titre de l'année du paiement des dépenses et est imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année. Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu au titre des trois années suivantes.
L'engagement de location est de 9 ans, commençant à courir au plus tard 12 mois après l'achèvement des travaux. Enfin, le logement devra être occupé par les locataires à titre de résidence principale.
- Le dispositif Censi-Bouvard enfin, concerne la location de logements meublés par des loueurs non professionnels, dans des résidences avec services (étudiants, seniors). Il permet, sous conditions, de bénéficier d'une réduction d'impôt à hauteur de 11 % du prix d'acquisition du logement. (En cas d'acquisition soumise à TVA, le montant de TVA est exclu de l'assiette de calcul de la réduction si ce montant a été récupéré par le contribuable)
La réduction d'impôt s'étale de façon linéaire sur les neuf ans. Si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable 6 ans. Il est possible d'acquérir plusieurs logements par an.
La réduction n'est soumise à aucun zonage ni à aucun plafond de loyers ni de ressources du locataire
Le dispositif Censi-Bouvard 2019 vous permet de récupérer la TVA sur votre acquisition : vous récupérez 20 % sur le prix de votre bien immobilier si l'exploitant de la résidence propose en plus de l'hébergement au moins trois services et à condition de conserver le logement pendant au moins 20 ans.
L'investissement en nue-propriété, un autre moyen d'investir dans l'immobilier physique :
Acquérir la nue-propriété d'un bien permet la constitution d'un patrimoine de qualité et créateur de richesse notamment pour préparer sa retraite ou sa succession.
L'investissement en nue-propriété a pour avantage clé la décote de 30 % à 40 % du prix de la pleine propriété d'un bien selon la durée du démembrement, qui s'explique par le fait que le nu-propriétaire n'a pas la pleine propriété sur le bien et donc des droits limités. Ainsi, l'investisseur privé (vous) acquiert la nue-propriété d'un logement pour 15 à 20 ans à un prix correspondant à la seule valeur de la nue -propriété. En parallèle, un bailleur institutionnel (le plus souvent) acquiert l'usufruit de ce bien pour une durée égale à celle de l'investisseur (15 à 20 ans) pendant laquelle il pourra louer le logement auprès de ménages sous conditions de ressources. Pendant cette période dite de « démembrement » pendant laquelle vous ne pouvez ni utiliser le bien (l'occuper) ni en percevoir les revenus, vous évitez les frais de gestion locative, le paiement de la taxe foncière et des travaux du quotidien et vous n'alourdissez pas votre fiscalité sur le revenu puisque vous ne touchez pas de revenus locatifs. Au terme de cette période, vous deviendrez plein propriétaire automatiquement et sans frais supplémentaire. Vous aurez alors le choix de conserver le bien pour l'occuper ; le louer en vue de percevoir des revenus locatifs ; ou alors le revendre pour percevoir le prix de vente (sous réserve du remboursement éventuel du crédit lié à cet investissement). Ce type d'investissement est notamment adapté pour une cible entre 45 et 55 ans, avec un horizon de temps de 15 à 20 ans de la retraite, en vue de bénéficier d'un complément de revenus à la retraite sans pour autant alourdir sa fiscalité durant sa période de vie active. A noter également pour les investisseurs assujettis à l'IFI ou proches de l'être : l'investissement en nue-propriété n'entre pas dans l'assiette de l'IFI.
Chez Milleis Banque, notre rôle est de vous accompagner afin de réaliser les meilleurs choix.
Votre Banquier Privé, nos experts et nos partenaires se tiennent à votre écoute pour étudier avec vous toutes les options envisageables dans le cadre de votre projet d'investissement immobilier.
Lexique
Démembrement de propriété : ce mécanisme juridique consiste à séparer le droit de propriété en deux éléments distincts que sont l'usufruit et la nue-propriété.
Nu-propriétaire : ce dernier a un droit de disposer d'un bien ou d'un placement. Il a le droit de donner ou de vendre ce seul droit à une autre personne.
Usufruitier : il peut utiliser le bien dont une autre personne est propriétaire mais aussi en percevoir les revenus (loyers, dividendes, intérêts…). Ce droit est par nature temporaire, le nu-propriétaire ayant vocation à récupérer la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit.
A noter : la vente physique d'un bien immobilier démembré nécessite l'accord du nu-propriétaire et de l'usufruitier.
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